親名義の土地を売らなければいけなくなったけど一体どうすればいいの？
特別な手続きや決まりがあるのか不安が多く募ると思います。
親が病気になってしまったり、亡くなってしまった場合親の土地をどう対処すればいいのでしょうか？
いくつかのパターンに合わせてご紹介していきます。
親から相続した家を売るには？
親が亡くなると不動産は相続人に相続されます。
ご両親が亡くなっている場合は、相続人は子どもになります。
福数人いる場合は公平に相続権が与えられることになります。
家を売る場合は親の名義では不動産は売却できませんので、名義と相続人を必ず変更しましょう。
契約は買主と所有者が結ばなければいけませんので、亡くなっている方とは契約できません。
法務局で登記申請書を提出し『相続登記』をしっかりと行いましょう。
- 亡くなった親の出生から死亡までの戸籍
- 新しい名義人(相続人)の戸籍と印鑑証明
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書（協議があった場合に限ります）
上記書類が必要となり、登録免許税や、相続税が発生しますので、
しっかりとお金の準備も忘れないようにしておきましょう。
使用してない親の土地って勝手に売れるの？
親名義の不動産を子どもが勝手に売却することはできません。
必ず名義人の同意が必要となりますので、注意しましょう。
親名義の不動産売却に必要物は4つです。
- 名義人の実印
- 名義人の印鑑証明
- 名義人の身分証明書
- 名義人の住民票
親なので実印の場所が分かっていたり印鑑証明や住民票は本人でなくても手に入ってしまいます。
だからと言って承諾のない不動産売買取引は違法です。取引の際は名義人本人が同席する必要もあります。
親から代行を頼まれた場合は同意が得られていますので、不動産会社選び、買主への質問の応答など、
子どもが代行することは問題ありません。ただし、実際契約を結ぶときは名義人の同席が必要です。
動くことが感なんな場合は、きっちりと不動産屋と相談し、契約取引の場を自宅にすることも可能です。
また、名義変更を行えばもちろん売却は可能ですので、
「売買」か「贈与」のどちらかを選択して売却するようにしましょう。
親が認知症になって同意が得られない家はどうするの？
親の不動産は勝手に売却することはできないとお話ししてきましたが、
では意識不明の重体であったり、認知症で親が売る意思を示せなくなった場合は、
『成年後見人』として不動産を売却することが可能となります。
ここで後見人になれる人は実は親族に限らないのです。
- 親族
- 弁護士
- 司法書士
- 社会福祉士
- 法人
成年後見人は本人に代わって財産管理や、介護施設入所の契約、遺産分割の協議を行うことが出来ます。
家庭裁判所に成年後見人制度の審判を申し立て、法定後見の開始まではおよそ3～4ヶ月の時間を要します。
- 名義人の所在地の家庭裁判所に成年後見制度の審判の申し立て
- 裁判所が依頼した医師が名義人の意思能力を評価
- 後見人の選定、審判の確定
- 不動産業者と契約し、買主を探す
- 成年後見人が名吟に代わり、買主と売買契約を結ぶ
- 家庭裁判所の許可を得る
- 家庭裁判所から許可が下りれば売買代金の清算、所有権移転の登記を行う
このような流れになります。また、必要な物も多いです。
- 申立書
- 戸籍謄本
- 後見登記事項証明書
- 申し立て手数料 800円
- 通信用切手
- 登記手数料 2,600円
- 医師の鑑定料 7～9万円前後（不要な場合もあります）
家庭裁判所に選任してもらう申し立ては、候補者を提出しますが、
望んだ候補者を選ばない場合もあります。その場合不服を申し立てることはできません。
なぜこのような仕組みになっているのかは、自らの意思を示せなくなった名義人を保護するためです。
親の不動産を売る目的で後見人になるのは、親の財産を不当で手に入れる場合と区別がつき辛いのも事実です。
最後に
いくつかのパターンをご紹介しましたが、どれもが所有者の承諾が必要となります。
親に無断で売却しないように注意しましょう。
また、相続に関する親族間のトラブル問題もあるでしょう。
分からないことはなるべく調べて情報を集め、不動産屋にしっかりと相談しましょう。
